Índex
1. La fórmula d'amortització francesa
A Espanya, pràcticament totes les hipoteques fan servir el mètode francès: quota mensual constant durant tota la vida del préstec (si el tipus és fix) i repartiment progressiu entre capital i interessos. La fórmula és:
Quota = C × (r × (1 + r)n) / ((1 + r)n − 1)
On: C = capital, r = tipus mensual (TIN/12/100), n = nombre de quotes totals (anys × 12)
El primer mes pagues molts interessos i poc capital. Al final, tot el contrari. Per això quan fas una amortització anticipada al principi estalvies molts interessos.
2. Exemple pas a pas
Hipoteca de 200.000 € a 25 anys amb un TIN del 2,75%:
- Tipus mensual: 2,75% ÷ 12 = 0,2292% → 0,002292 en forma decimal
- Nombre de quotes: 25 × 12 = 300
- Aplicant la fórmula:
- (1 + 0,002292)300 ≈ 1,98744
- Numerador: 200.000 × 0,002292 × 1,98744 ≈ 910,85
- Denominador: 1,98744 − 1 = 0,98744
- Quota = 910,85 / 0,98744 ≈ 922,62 €/mes
Al final dels 25 anys hauràs pagat 922,62 × 300 = 276.786 €. D'aquests, 200.000 € són capital i 76.786 € són interessos per al banc.
Sense calculadora?
Regla ràpida per fer-te una idea: per cada 100.000 € a 25 anys, la quota aproximada és d'entre 430 € i 520 €/mes amb TIN entre 2,25% i 3,5%. Multiplica per la teva necessitat.
3. Què influeix en la quota
Capital (import)
Relació directa. Doblar el capital, dobla la quota.
Termini (anys)
A més anys, menys quota mensual però més interessos totals. Allargar de 25 a 30 anys en 200k € redueix la quota uns 100 €/mes però incrementa els interessos uns 20.000 € de més.
TIN (tipus d'interès)
És la variable més potent. Una diferència de 0,50% en 200k € a 25 anys suposa uns 50 €/mes i uns 15.000 € de diferència en interessos totals.
| TIN | Quota 200k / 25y | Interessos totals |
|---|---|---|
| 2,25% | 873 € | 61.835 € |
| 2,75% | 923 € | 76.786 € |
| 3,25% | 975 € | 92.528 € |
| 3,75% | 1.028 € | 108.424 € |
Comissions i vinculacions
No entren en el càlcul de la quota però sí en la TAE i en el cost total. Una comissió d'obertura del 0,50% en 200k € són 1.000 € més, i una assegurança de vida obligatòria de 350 €/any durant 25 anys són 8.750 €.
4. Quant em deixaran els bancs?
El criteri més comú: la quota no pot superar el 30–35% dels ingressos nets mensuals de la unitat familiar. Exemples:
| Ingressos nets | Quota màxima | Capital aprox. (25y, 2,75%) |
|---|---|---|
| 1.500 € | ~450–525 € | 100.000 – 115.000 € |
| 2.000 € | ~600–700 € | 130.000 – 152.000 € |
| 2.500 € | ~750–875 € | 162.000 – 190.000 € |
| 3.000 € | ~900–1.050 € | 195.000 – 228.000 € |
| 4.000 € | ~1.200–1.400 € | 260.000 – 304.000 € |
A més, el banc sol finançar fins al 80% del valor de taxació o compra-venda (el menor dels dos). Per al 20% restant i despeses (~10% més) necessites estalvi previ.
Tens menys de 35 anys?
Amb l'aval ICO per a joves pots finançar fins al 95% (i alguns casos el 100%) del preu. Troba més informació a hipotecajove.cat.
5. Calculadora gratuïta (amb taula d'amortització)
El nostre simulador d'hipoteca aplica la fórmula francesa automàticament i et dóna:
- Quota mensual exacta.
- Total d'interessos i cost real (amb comissions i vinculacions).
- TAE aproximada.
- Gràfic anual capital vs interessos.
- Taula d'amortització any a any.
Suporta hipoteca fixa, variable (Euríbor + diferencial) i mixta.
Calcula la teva quota en 10 segons
Introdueix capital, anys i TIN. Et dóna la quota mensual, el total d'interessos i la taula completa d'amortització.
Obrir calculadora6. Errors habituals al calcular
- Confondre TIN amb TAE: per la fórmula només es fa servir el TIN. La TAE és un percentatge de comparació que inclou comissions.
- Oblidar-se de les vinculacions: una hipoteca amb TIN més baix però amb 4 productes obligatoris pot ser més cara en total.
- No considerar la comissió d'obertura: pot restar fins a un 1% del capital el primer dia.
- Fer càlculs amb tipus anuals: la fórmula necessita el tipus mensual (TIN/12).
- No actualitzar el càlcul en variables: si el teu TIN canvia cada 6 o 12 mesos, la quota també ho fa.