Índex
1. Què és la FEIN
La FEIN (Fitxa Europea d'Informació Normalitzada, en castellà Ficha Europea de Información Normalizada) és un document estandarditzat a tota la Unió Europea que el banc està obligat a lliurar-te almenys 10 dies abans de signar la hipoteca, d'acord amb la Llei 5/2019 reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.
És un document vinculant: el banc es compromet a oferir-te les condicions que hi apareixen durant el període de validesa. Això la converteix en l'únic document fiable per comparar hipoteques entre bancs. Qualsevol oferta verbal, simulador genèric o publicitat queda molt per darrere.
Idea clau
No signis res al banc si no tens la FEIN a les mans i almenys 10 dies per llegir-la amb calma. És el teu dret legal.
2. FEIN vs FIPRE: no les confonguis
Molta gent les confon, però són documents diferents:
| Aspecte | FIPRE | FEIN |
|---|---|---|
| Quan te la donen | A l'inici, quan preguntes | Un cop el banc ha fet estudi de risc |
| Personalització | Dades generals | Calculada amb el teu perfil |
| Vinculant | No | Sí (mínim 10 dies) |
| Utilitat | Orientativa | Comparar ofertes reals |
Si un comercial et passa una "oferta d'hipoteca" per whatsapp o correu sense format FEIN, no és una oferta real: és una proposta preliminar que encara pot canviar.
3. Les 16 seccions de la FEIN: què has de mirar
La FEIN està dividida en 16 apartats estàndards. Aquests són els més importants per comparar:
Secció 3. Principals característiques del préstec
Aquí veus l'import del préstec, el termini i el tipus (fix, variable o mixt). Comprova que coincideixin amb el que has demanat.
Secció 4. Tipus d'interès i altres costos
El cor de la FEIN. Hi trobaràs:
- TIN (Tipus d'Interès Nominal): el tipus pur aplicat al capital. No inclou comissions.
- TAE (Taxa Anual Equivalent): inclou TIN + comissions + despeses + vinculacions. És el número que realment permet comparar hipoteques entre si.
- Diferencial i índex (si és variable o mixta): normalment Euríbor 12 mesos + X%.
- Comissions: obertura, amortització anticipada parcial o total, novació, subrogació.
Regla d'or
Per comparar hipoteques, mira sempre la TAE amb vinculacions incloses, no el TIN. Un banc pot tenir el TIN més baix i la TAE més alta perquè et fa contractar 3 assegurances.
Secció 5. Periodicitat i nombre de pagaments
Normalment són pagaments mensuals. Verifica el nombre total de quotes (termini × 12).
Secció 6. Import de cada quota
Aquí veus la quota mensual. Si la teva hipoteca és variable o mixta, hi haurà dues quotes: la inicial i l'estimada després de la primera revisió.
Pots verificar la quota amb el nostre simulador d'hipoteca introduint capital, anys i TIN.
Secció 7. Quadre d'amortització
Taula completa amb capital amortitzat, interessos pagats i capital pendent mes a mes. Si és variable, només mostra els primers 12 mesos amb precisió; la resta és una estimació.
Secció 8. Obligacions addicionals
Les famoses vinculacions: productes que has de contractar amb el banc per mantenir les condicions pactades (nòmina, targeta, assegurances...). És crític mirar:
- Quina bonificació de TIN et donen per cada producte.
- Què passa si deixes de complir (el TIN pot pujar fins a 0,50–1%).
- El cost anual real de cada vinculació.
Secció 13. Risc d'incompliment
Interès de demora i conseqüències si no pagues. Per llei no pot superar el TIN + 3%.
Secció 14. Simulació amb pujada de tipus
Només a hipoteques variables i mixtes: mostra quin seria el pitjor escenari de quota si l'Euríbor pugés fins al màxim dels últims 20 anys. Clau per avaluar si pots assumir la hipoteca a llarg termini.
4. Com comparar dues FEIN d'hipoteca
Tens dues FEIN sobre la taula. Com saps quina és millor? Segueix aquests passos:
- Comprova capital i termini: han de ser iguals; si no, no són comparables.
- Apunta la TAE de cadascuna (secció 4). La més baixa guanya el primer round.
- Calcula el cost total real: quota × número de mesos + obertura + vinculacions × anys. És el veritable "preu" de la hipoteca.
- Analitza les vinculacions: quin banc t'obliga a contractar més productes? Quin és el cost anual? Una bonificació del 0,30% en una hipoteca de 200.000 € són uns 600 € l'any; si l'assegurança val 450 €, sí compensa; si val 800 €, no.
- Mira les comissions d'amortització: si penses amortitzar abans d'hora, una comissió del 0,25% vs 0,15% fa diferència.
No en tens clar quina és millor?
Usa el nostre comparador gratuït de FEIN o envia-nos les dues i t'ajudem sense compromís.
Obrir el comparador5. Errors habituals quan llegeixes una FEIN
- Mirar només el TIN i no la TAE. El TIN no inclou comissions.
- Ignorar la TAEVariable en hipoteques mixtes: és la TAE amb el tipus variable, sol ser més alta que la inicial.
- No sumar el cost de les vinculacions al cost total.
- No llegir la secció 14 (simulació amb pujada de tipus) en variables.
- Acceptar la primera FEIN sense negociar ni demanar-la a altres bancs.
- Confondre TAE amb tipus fix: la TAE és sempre un percentatge anual equivalent, no el tipus que t'aplicaran.
6. Preguntes freqüents sobre la FEIN
Puc demanar una FEIN sense comprometre'm?
Sí. Pots demanar FEIN a diversos bancs simultàniament i només et comprometes si signes. De fet, és recomanable tenir mínim 2 o 3 FEIN per negociar.
Quant dura la validesa de la FEIN?
Mínim 10 dies naturals. Alguns bancs en donen més (fins a 30). Durant aquest període, les condicions no poden canviar.
Em pot canviar les condicions el banc un cop signada la FEIN?
No, durant el període de validesa. Si el banc vol canviar-les, ha d'emetre una FEIN nova i comptar de nou els 10 dies.
Què passa amb la FEIN si canvia l'Euríbor?
En hipoteques variables o mixtes, el diferencial que apareix a la FEIN és fix, però el valor de l'Euríbor aplicat a la primera quota pot actualitzar-se el dia de la signatura. Si la pujada és molt brusca, pots reclamar una FEIN nova.
La FEIN substitueix l'escriptura?
No. L'escriptura és el contracte final davant notari. La FEIN són les condicions vinculants prèvies. Abans de signar, el notari comprova que l'escriptura coincideix amb la FEIN; si hi ha discrepàncies, pots no signar.